Il Diritto a portata di manoLa mansarda è una vera e propria casa: come comportarsi col catasto?

Carolina Cassese Carolina Cassese28 Novembre 20213 min

La mansarda è una vera e propria casa, attrezzata per ospitare persone: dispone di stanze, bagni e allacci alle utenze elettriche, idriche e fognarie. Anche in catasto l’unità immobiliare è compresa nella categoria delle abitazioni. Come per tutti i tipi di costruzioni, anche per sottotetti e mansarde ci sono delle regole legali da rispettare. Quali sono i requisiti che consentono a una mansarda di essere abitabile?

Per essere abitabile, una mansarda deve possedere i requisiti di altezza e di illuminazione interna dei locali, fattori indispensabili ottenere il certificato di agibilità. I limiti di altezza minima sono di 2,7 metri per le stanze, i soggiorni e la cucina, mentre è ridotto a 2,4 metri per i corridoi e bagni. Per determinare il livello di aerazione e di illuminazione, invece, deve insistere un rapporto di 1/8 tra la superficie finestrata e quella del pavimento e che  la luce diurna proveniente dall’esterno sia del 2%.

La mansarda abitabile dovrà essere inserita nella categoria catastale “A” attinente alle unità abitative. Per variare la categoria catastale è opportuno effettuare il cambio di destinazione d’uso del sottotetto. Il recupero del sottotetto è un intervento edilizio di ristrutturazione dei locali che permette di trasformare l’area destinata a soffitta in mansarda abitabile.

Per recuperare un sottotetto occorre munirsi del permesso di costruire, soprattutto se i lavori interessano abitazioni ubicate nei centri storici. Attualmente, il recupero del sottotetto è annoverato  tra gli interventi fiscalmente agevolati dal Superbonus 110%. In occasione degli interventi di ristrutturazione, il tecnico incaricato della progettazione e della richiesta di rilascio del permesso di costruire deve presentare la Segnalazione certificata di agibilità, ovvero, il certificato di agibilità della mansarda, che dichiara la sua abitabilità. Fino ad otto anni fa, l’atto veniva rilasciato dal Comune. Oggigiorno, invece, è possibile acquisirlo con un’autocertificazione del tecnico progettista o del direttore dei lavori. Tuttavia, il Comune, attraverso l’Azienda sanitaria territoriale, può effettuare ispezioni nei locali per verificare la sussistenza dei requisiti di abitabilità. La sussistenza del certificato di abitabilità per compravendita di immobile è necessario per dichiarare che l’unità abitativa sia  una civile abitazione; in caso contrario, sarà possibile recedere dal contratto preliminare e ottenere il doppio della caparra versata.

Se manca l’abitabilità a contratto definitivo già stipulato si potrà agire in via giudiziale per ottenere la sua risoluzione con restituzione del prezzo pagato. Per regolarizzare una mansarda abusiva, realizzata senza il rilascio del permesso di costruire o in  maniera difforme da esso, si potrà ottenere dal Comune il permesso in sanatoria. L’ istanza va depositata prima che l’abuso sia stato rilevato e sanzionato. L’accoglimento dell’istanza è subordinato alla condizione che la costruzione debba risultare conforme sia alle norme di urbanistica ed edilizia sussistenti al momento dell’esecuzione dei lavori, sia a quelle vigenti al momento della presentazione della domanda. Il Decreto “Semplificazioni” ha previsto che se la difformità dell’opera si discosta del 2%  dai parametri edilizi vigenti, attinenti all’altezza, alla cubatura, alla superficie coperta, il permesso di costruire non si reputa violato e la costruzione non può essere demolita.

Carolina Cassese

Carolina Cassese

Laureata in giurisprudenza presso l ‘Università degli studi di Napoli Parthenope, dopo aver svolto pratica forense nella materia di diritto civile, decide di intraprendere la carriera dell’insegnamento di diritto ed economia politica presso l’istituto paritario Kolbe di Nola. Ha conseguito diversi master e specializzazioni per l‘ insegnamento ed attualmente collabora con l‘associazione Saviogroup, di cui è vicepresidente, realizzando articoli e servizi fotografici attinenti la festa dei gigli di Nola e non solo. Membro membro del Cda della Pro loco di Nola città d ‘arte con delega alla festa dei gigli. Fa parte del direttivo dell’associazione delle reti delle macchine a spalla. Membro del coro diocesano del Duomo di Nola. Ama il nuoto la pallavolo, la ginnastica artistica e la danza classica, che ha praticato in tenerà età. Da piccola ha studiato pianoforte ed è appassionata di musica classica, napoletana e dei gigli degli anni ‘70 e ‘80. In passato ha inciso alcune canzoni dei gigli, sposando il suo amore per il canto con la festa dei gigli di Nola. Ama trascorrere i weekend al cinema o prendendo parte ad escursioni nei posti più belli della Campania.

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