Cosa succede quando si vende un immobile che è stato affittato?

Carolina Cassese Carolina Cassese8 Aprile 20242 min

In caso di contratto di locazione, che succede se l’immobile viene venduto? Precisiamo subito che durante un contratto di affitto si può vendere l’immobile per varie motivazioni. Secondo quanto stabilito dall’art.1599 e seguenti del Codice Civile, infatti, il contratto di locazione rimane valido anche dopo la vendita dell’immobile, e il nuovo proprietario assume automaticamente i diritti e i doveri derivanti da esso dal momento dell’acquisto, senza che sia necessaria l’approvazione dell’inquilino.

Avere un contratto di affitto sull’immobile messo in vendita può comportare vantaggi e svantaggi. Da un lato, la vendita può risultare complicata a causa delle problematiche legate alla presenza di un inquilino, d’altro canto, il vantaggio di acquistare un immobile già generante reddito elimina la necessità di cercare nuovi inquilini, consentendo un risparmio di tempo e risorse finanziarie. Il termine prelazione indica il diritto di avere la precedenza. Nel contesto della locazione, il diritto di prelazione garantisce all’inquilino la possibilità di essere scelto come acquirente prioritario dall’attuale proprietario che desidera vendere l’immobile, rispetto ad altri potenziali compratori.

Il proprietario, o locatore, deve obbligatoriamente notificare all’inquilino la sua intenzione di vendere l’immobile, permettendogli di decidere se acquistarlo. Il diritto di prelazione si applica quando l’inquilino propone un’offerta  pari a quelle ricevute da terze parti. Dopo aver ricevuto tale notifica, l’inquilino ha la facoltà di comunicare se desidera o meno avvalersi del diritto di prelazione. Egli dispone di un termine di 60 giorni dal momento in cui riceve la proposta per notificare al proprietario la sua decisione di esercitare tale diritto. Se l’inquilino decide di non procedere con l’acquisto, il proprietario ha la libertà di vendere l’immobile a chiunque voglia, ma mantenendo le stesse condizioni economiche già proposte all’inquilino.

In caso di contratto di locazioneche succede se l’immobile viene venduto? In questo caso, la legge prevede che l’acquirente entri automaticamente a far parte del contratto come locatore. Questo principio è stabilito dall’art. 1602 cod. civ., che afferma che il nuovo proprietario assume i diritti e i doveri derivanti dal contratto di locazione dalla data di acquisto. Inoltre, l’art. 7 e l’art. 41 della legge n. 392/1978 affermano che qualsiasi patto che preveda la cessazione del contratto di locazione a seguito della vendita dell’immobile è nullo. La legge protegge gli interessi del locatario mediante l’ingresso del nuovo proprietario nel contratto esistente, obbligandolo a rispettare le condizioni economiche stabilite e la durata concordata originariamente. Ciò comporta una sostituzione del soggetto proprietario nel contratto, senza alterare i termini concordati con il venditore. La trasmissione del contratto di locazione si verifica senza approvazione dell’inquilino. Quest’ultimo deve essere informato solo per conoscere l’identità del nuovo proprietario.

Carolina Cassese

Carolina Cassese

Laureata in giurisprudenza presso l ‘Università degli studi di Napoli Parthenope, dopo aver svolto pratica forense nella materia di diritto civile, decide di intraprendere la carriera dell’insegnamento di diritto ed economia politica presso l’istituto paritario Kolbe di Nola. Ha conseguito diversi master e specializzazioni per l‘ insegnamento ed attualmente collabora con l‘associazione Saviogroup, di cui è vicepresidente, realizzando articoli e servizi fotografici attinenti la festa dei gigli di Nola e non solo. Membro membro del Cda della Pro loco di Nola città d ‘arte con delega alla festa dei gigli. Fa parte del direttivo dell’associazione delle reti delle macchine a spalla. Membro del coro diocesano del Duomo di Nola. Ama il nuoto la pallavolo, la ginnastica artistica e la danza classica, che ha praticato in tenerà età. Da piccola ha studiato pianoforte ed è appassionata di musica classica, napoletana e dei gigli degli anni ‘70 e ‘80. In passato ha inciso alcune canzoni dei gigli, sposando il suo amore per il canto con la festa dei gigli di Nola. Ama trascorrere i weekend al cinema o prendendo parte ad escursioni nei posti più belli della Campania.

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