Il comodatario può fare ristrutturazioni edilizie in un immobile che gli è stato concesso in uso ma che non è di sua proprietà? Il comodato è il contratto, disciplinato dall’art. 1083 del Codice Civile, in base al quale il comodante al comodatario – un bene affinché se ne possa servire per un tempo e per un uso determinato. La norma stabilisce che “il comodato è gratuito” ed è proprio la gratuità della concessione del bene che contraddistingue il contratto di comodato dalla locazione e dall’affitto.
Il comodatario ha degli obblighi, indicati nell’art. 1084 de Codice Civile. In particolare:
- è tenuto a custodire e a conservare la cosa con la diligenza del buon padre di famiglia, quindi in modo accorto, non con trascuratezza;
- non può servirsi dell’immobile che per l’uso determinato dal contratto o dalla natura della cosa, ad esempio, per abitare in quell’appartamento, insieme alla sua famiglia, senza poter modificare la destinazione del bene o realizzare trasformazioni;
- non può concedere a un terzo il godimento della cosa senza il consenso del comodante (ad esempio, affittando ad altri l’appartamento), altrimenti il comodante è legittimato a pretendere la restituzione immediata del bene e a chiedere il risarcimento dei danni.
Il contratto di comodato va registrato presso l’Agenzia delle Entrate se è stato redatto in forma scritta. Se è stato stipulato in forma verbale, deve essere registrato solo se il suo contenuto viene riportato in un altro atto da sottoporre a registrazione obbligatoria, come le compravendite immobiliari o le donazioni. Il comodato che ha per oggetto beni immobili deve essere registrato entro il termine di 20 giorni dalla data dell’atto, se stipulato in forma scritta; in caso contrario – cioè se il contratto è verbale – la registrazione segue i termini previsti per l’atto in cui viene enunciato. La registrazione dei contratti di comodato è sottoposta all’imposta di registro in misura fissa, pari a 200 euro, ed all’imposta di bollo di 16 euro ogni quattro facciate e comunque ogni 100 righe.
I requisiti civilistici del contratto di comodato svolgono un ruolo decisivo per comprendere se il comodatario può fare accesso al bonus ristrutturazioni e ad altre agevolazioni fiscali, come l’Ecobonus e il Superbonus, in modo da poter detrarre dalle imposte le spese che ha sostenuto per questi interventi. L’Agenzia delle Entrate, in alcune circolari, ha affermato che “la detrazione delle spese sostenute per il recupero del patrimonio edilizio spetta ai soggetti che possiedono o detengono, sulla base di un «titolo idoneo», gli immobili oggetto degli interventi e che ne sostengano il relativo onere economico”. Tra i titoli idonei fa parte anche il contratto di comodato, purchè risulti registrato alla data di inizio dei lavori, o al momento di sostenimento delle spese, se antecedente.
La registrazione tardiva del contratto di comodato regolarizza solo l’inadempimento fiscale, ma non permette di accedere alle detrazioni previste per gli interventi agevolati. Occorre ricevere sempre il consenso preventivo all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario dell’unità immobiliare interessata da tali interventi di ristrutturazione. L’ autorizzazione va rilasciata in forma scritta, in quanto costituisce una condizione necessaria per poter usufruire delle agevolazioni fiscali.
