Inquilini in affitto: ecco quali sono i loro diritti e doveri

Quali sono i diritti dell’inquilino in affitto? In Italia questi diritti sono disciplinati dal Codice Civile e dalla legge n. 392 del 1978. Prima di tutto, è importante affermare che il contratto di locazione è il documento che regola il rapporto tra locatore e inquilino. Va redatto per iscritto e deve contenere tutte le clausole essenziali, come ad esempio la durata del contratto, l’importo del canone di locazione, le spese condominiali e la destinazione d’uso dell’immobile. Affinché il contratto possa essere ritenuto valido è necessario che sia stato registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Diversamente, la scrittura privata è nulla e non produce effetti. E’ possibile registrare il contratto anche tardivamente con effetti sananti che retroagiscono al giorno della sua stipula.

Nel contratto di locazione sono indicati tutti i diritti dell’inquilino. Molti di questi, tuttavia, discendono dalla legge, sicché vengono riconosciuti dall’ordinamento anche se non inseriti nel contratto. Vediamo quali sono questi diritti. La durata del contratto di locazione non può essere stabilita autonomamente dalle parti, ma deve essere regolata dalla legge. Quindi, qualsiasi disdetta anteriore alla scadenza del contratto non avrebbe efficacia se non a partire dalla successiva scadenza stessa. Esistono tante forme di contratto di locazione, ciascuna con una durata diversa. Si va dai contratti 4+4 (ossia con rinnovo di 4 anni per volta) ai contratti 3+2; dai contratti a uso transitorio a quelli per studenti universitari.

In ogni caso l’inquilino possiede il diritto di disdire anticipatamente il contratto di affitto in presenza di una giusta causa, dando preavviso di sei mesi. Ma cosa vuol dire giusta causa? Si tratta di un motivo sopravvenuto e imprevedibile rispetto alla conclusione del contratto, non dipendente dalla volontà del conduttore e che rende impossibile la prosecuzione del contratto, ad esempio una sopravvenuta disabilità che impedisca di fare le scale a piedi in un immobile privo di ascensore. Il canone di locazione è l’importo mensile che l’inquilino deve pagare al locatore per l’utilizzo dell’immobile.

La legge stabilisce due tipi di canone: libero e concordato. Nel caso del canone libero (previsto solo per i contratti con durata 4+4 anni), le parti possono stabilire liberamente l’importo del canone, mentre nel caso del canone concordato (per i contratti con durata 3+2 anni), l’importo viene fissato sulla base delle tabelle stabilite dai Comuni e dalle associazioni di categoria. L’inquilino ha diritto a pagare solo le somme indicate nel contratto di affitto registrato. Se le parti dovessero aver stabilito, a voce, un extra canone “in nero”, tale accordo non avrà valore legale. Qualora l’inquilino dovesse averlo già versato, potrà chiederne il rimborso fino a sei mesi dopo la restituzione delle chiavi dell’immobile. Il locatore può chiedere un anticipo di massimo 3 mensilità. Se ne chiede di più, l’inquilino non deve pagare senza temere il rischio di essere sfrattato.

Lo sfratto sopraggiunge anche se non si paga una sola mensilità, purché il ritardo sia superiore a 20 giorni. Tuttavia è diritto dell’affittuario pagare fino all’udienza di sfratto con gli arretrati e gli interessi, impedendo lo sfratto. Le spese condominiali in genere possono essere poste a carico dell’inquilino con esplicita dichiarazione nel contratto di locazione. Se il contratto di locazione non prevede nulla, sono a carico dell’affittuario le spese per la pulizia, quelle relative all’ordinaria manutenzione dell’ascensore, le spese dell’energia elettrica, dell’acqua, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria. Il contratto di locazione deve contenere le voci relative alle spese attinenti lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine e alle spese di fornitura di altri servizi comuni. Se poi nello stabile c’è un servizio di portineria, l’inquilino dovrà farsi carico del suo pagamento nella misura del 90%.

L’inquino, poi, ha diritto a ottenere, dal locatore, un rendiconto dettagliato delle spese condominiali per verificare quali sono le voci da pagare e le relative quote. Si può essere sfrattati anche per il mancato pagamento delle spese condominiali solo se l’importo sia superiore a due mensilità di canone e il ritardo superiore a 60 giorni. Se il padrone di casa non paga il condominio, l’amministratore non può agire contro l’inquilino: quest’ultimo non è responsabile del debito del locatore. Il dovere di pagare le spese condominiali al locatore si prescrive in due anni. L’inquilino ha diritto a partecipare all’assemblea condominiale solo per quelle questioni le cui spese ricadono su di lui. Non spetta all’amministratore inviargli l’avviso di convocazione: deve essere il locatore a informarlo.

La destinazione d’uso dell’immobile può essere abitativa, commerciale, artigianale o industriale. L’inquilino ha diritto di utilizzare l’immobile esclusivamente per la destinazione d’uso stabilita nel contratto e non può modificarne la distinzione. L’inquilino, inoltre, ha il diritto di vivere in un ambiente salubre e sicuro. Pertanto, il locatore deve garantire la conformità dell’immobile alle normative in materia di igiene, sicurezza. L’inquilino, infine, ha il diritto alla tutela della propria privacy e il locatore non può violare tale diritto.

Pertanto, il locatore non può entrare nell’immobile senza il consenso dell’inquilino, né installare telecamere o altri dispositivi di sorveglianza all’interno dell’abitazione. Se anche il locatore può conservare un duplicato delle chiavi dell’appartamento, non vi può accedere a suo piacimento. È diritto del locatore far visionare l’appartamento ad eventuali soggetti interessati, ma finché vi vive l’inquilino, deve concordare con questi un appuntamento.